Critérios a serem observados na aquisição de imóveis
A aquisição de imóvel é sempre uma ocasião sublime, seja pelo sentido de conquista que está subentendido no ato, seja pela escolha complexa de qual imóvel comprar e a segurança jurídica do negócio.
Ao analisar a situação do imóvel pretendido, não basta ter um contrato particular, ou um termo de quitação definitiva e/ou escritura definitiva.
É necessário que ao analisar o título aquisitivo e a certidão de matrícula do Registro de Imóveis, verificar e confirmar quem são os titulares atuais e a existência ou não de ônus ou encargos sobre o imóvel.
É importante ter uma atenção especial quanto à inscrição ou registro da promessa de compra e venda, pois é uma das garantias atribuídas ao promitente comprador pela lei protetora. A função técnica e jurídica do registro imobiliário, na espécie, é instituir um direito real de aquisição, ou seja, possibilitar uma eficácia “erga omnes” contra alienação ou oneração e também direito à adjudicação.
Achando-se registrada a promessa, já constitui direito real de aquisição e na prática quase prescinde de execução da obrigação, visando à escritura definitiva, que só se transforma em direito real mediante o registro.
Por fim, estando à documentação relativa ao imóvel de acordo com a legislação vigente, a posteriori analisa-se o vendedor, com ênfase na sua situação econômica- financeira, de modo a aferir o grau de segurança jurídica dessa aquisição. Portanto, várias são as certidões que devem ser obtidas daqueles que figuraram no negócio jurídico (proprietários-vendedores do imóvel e seus antecessores). Assim vejamos as documentações necessárias para realização do negócio jurídico:
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- certidão de propriedade c/ negativa de ônus e alienações, do registro de imóveis;
- carnê do iptu;
- certidões pessoais dos transmitentes ( Cíveis e de Família; Execução, Fiscal, Criminais;
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* Justiça do Trabalho
– Federal;
* Distr. Ações/ Exec. (Cív., Crim. e Fisc.) – Fed.: . últimos 20 anos;
* Distr de Protestos: ………………………….. últimos 05 anos;
Certidão da Secretaria da Receita Federal do Brasil conjunta com a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional. Interdições, Tutelas e Curatelas – do 1º Registro Civil de Pessoas Naturais da Sede.
certidões fiscais do imóvel:
a– Negativa de Débitos de IPTU;
b– Negativa de Débitos Condominiais (quando for o caso);
SE FOR PESSOA JURIDICA:
Estatutos Sociais de Constituição, alterações contratuais; atas de Assembleias, procurações, cartão válido do CNPJ. Da transmitente: verificar sua regularidade fiscal junto ao INSS, a SRF e a P.G.F.N;.
SE FOR PESSOA FÍSICA:
(verificar se se enquadra nos termos da Lei do INSS/Receita Federal, como empregador/ produtor rural).
Observância da Lei nº 9.278, de 10 de maio de 1996 (União Estável de Não Casados), quando o companheiro/ convivente, se houver, deverá comparecer ao ato de Assinatura da Escritura Pública;
Recolhimento do ITBI/ ITCMD.
As certidões mencionadas devem demonstrar a inexistência de demandas de modo que não sejam caracterizadas que a venda esteja sendo feita em fraude a credores. É importante que se faça uma análise deve ser criteriosa e, para cada caso, há cautelas específicas a serem tomadas.
Portanto, depois de tomadas a precaução acima é de bom alvitre que também seja solicitado à pesquisa de processo extinto e em andamento.
Havendo ações fundadas em direito real ou pessoal sobre o imóvel, deverão ser apresentadas as certidões em que constem especificamente o objeto e o andamento do feito, a fim de, efetivamente, ser esclarecida a situação jurídica do imóvel, ao adquirente. Portanto, não são suficientes somente as certidões de distribuição, pois não esclarecem as particularidades dos feitos ajuizados.
É de ressaltar que não é a idoneidade nem a condição patrimonial do transmitente e do adquirente que são objetivadas nessas precauções a serem tomadas, mas sim a existência em trâmite de ações fundadas em direito real ou pessoal sobre o imóvel negociado que possam vir a frustrar a realização de um sonho, a aquisição do tão almejado imóvel.
Por: Kleber Paulino de Souza – OAB/RR 624 Advogado – Pós Graduado em Direito Constitucional Email: kleberpaulinoadvogado@hotmail.com
